Peut-on acheter un logement HLM ?

D'une manière générale, les personnes cherchant une HLM désirent surtout y habiter en la louant. Peu savent toutefois qu'il est possible d'acheter ce type de logement social afin de devenir propriétaire, une opération qui se fait en respectant quelques conditions particulières. En effet, il convient de différencier deux cas : celui dans lequel l'acheteur n'est pas locataire du logement et celui où l'acheteur en est le locataire.

Acheter une HLM si l'on n'est pas locataire du logement social

La seule manière de pouvoir acheter une HLM si on n'en est pas locataire est d'attendre qu'un logement social soit mis en vente par son bailleur social (celui qui gère le logement social ou, en d'autres mots, le loueur). Cela peut sembler évident, mais il faut savoir qu'avant de pouvoir mettre une HLM en vente, le bailleur social se doit de respecter différentes modalités, comme entre autres :

• ne proposer à la vente qu'un logement acheté ou construit depuis plus de 10 ans (il peut cependant exister des exceptions) ;


• informer préalablement tous les locataires de HLM du département où se trouve le logement, ainsi que le personnel travaillant dans la résidence (gardien, concierge, etc.) de la disponibilité à l'achat du bien. Ils sont alors prioritaires s'ils désirent l'acquérir et ont 60 jours à date de leur notification pour faire connaître leur intention d'acheter auprès du bailleur ;


• ne proposer à la vente qu'un logement inoccupé ;


• ne proposer à la vente qu'une habitation en conformité avec les normes de performance énergétique et celles d'habitabilité.

Ce n'est donc qu'une fois toutes les bonnes cases cochées que le bailleur social peut faire la promotion de la vente de son HLM auprès du grand public. Pour l'acheteur, fort heureusement, les formalités d'achat ne diffèrent guère de celles des biens immobiliers classiques.

Acheter une HLM si on en est locataire

Pour commencer, il existe deux façons d'initier la vente d'un logement HLM si on en est locataire : soit c'est fait par le bailleur social ; soit c'est à l'initiative du locataire, mais seulement s'il y habite depuis au moins 2 ans. Pour ce faire, il doit informer son bailleur de son intention d'achat via lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier a alors 2 mois pour lui répondre par l'affirmative ou la négative (dans ce deuxième cas, il doit motiver son refus). Ici aussi, pour être vendable, le logement doit à la fois être en conformité avec les normes de performance énergétique et les normes d'habitabilité, en plus d'avoir été acheté ou construit depuis plus de 10 ans.

Enfin, il faut noter que le locataire en place n'est pas le seul à pouvoir acheter l'HLM où il habite. Son époux(se) en a également le droit, de même que ses ascendants (parents) et ses descendants. Dans ce cas toutefois, il faudra que ce ou ces tiers acheteurs (parce que, bien sûr, il est possible d'acheter un bien immobilier à plusieurs) respectent les mêmes conditions de revenu fiscal auxquelles a dû se plier le locataire pour obtenir son logement HLM. Il s'agit de ne pas dépasser un montant maximum, un plafond qui dépendra de nombreux critères comme le nombre de personnes à charge ou encore du nombre de personnes en situation de handicap habitant dans l'HLM. Ce montant évolue chaque année, aussi, le mieux est de le consulter directement sur le site officiel de l'administration française.

La clause de rachat : une garantie pour l'acheteur

Il est important de savoir que dans un contrat de vente de logement social – que l'acheteur soit locataire ou non – se trouve toujours une clause de rachat. Il s'agit d'une clause obligatoire qui astreint le bailleur social à racheter l'HLM dans le cas où l'acheteur se retrouvait, une fois la vente conclue, dans l'une des situations qui suivent :

• avoir des problèmes de santé entraînant une situation de handicap reconnue ;


• vivre une situation de rupture familiale (rupture d'un pacte civil de solidarité ; divorce ; décès du conjoint du locataire-acheteur ou d'un descendant direct occupant le logement avec lui) ;


• être au chômage depuis plus d'un an (l'inscription à Pôle Emploi faisant foi) ;


• décès de l'acheteur.

Cette "garantie" court pendant 10 ans après la signature du contrat et le prix de rachat ne peut légalement pas être inférieur à 80 % du prix de vente initial. Néanmoins, ce dernier peut décroître d'un certain pourcentage tous les ans à partir de la sixième année, un pourcentage qui ne peut toutefois pas excéder 1,5 %.