Merci de désactiver votre bloqueur de pub

Notre site est entièrement gratuit grâce à la publicité.
Celle-ci nous permet de vous offrir un contenu de qualité.
Merci de nous soutenir en désactivant votre bloqueur.

Comment calculer son crédit immobilier ?

Vous êtes sur le point de réaliser un projet immobilier et comme beaucoup vous allez devoir passer par la case crédit. Les montants, les taux d'intérêt, tout cela vous donne mal à la tête ? Ne paniquez pas, vous allez bientôt y voir plus clair, on vous explique l'essentiel !

En matière d'immobilier, achat rime souvent avec crédit. En effet, rares sont ceux qui paieront cash leur futur logement. Et à ce moment-là, c'est parfois un peu la panique. Obtenir un prêt immobilier, oui, mais comment choisir le bon prêteur et comment s'y retrouver dans les différents chiffres annoncés, pour trouver la meilleure offre ? Voici quelques éléments clés pour ne plus vous angoisser devant un dossier d'offre de prêt.

La simplicité des simulateurs ne dispense pas de décrypter les offres

Certains calculs sont assez faciles à faire soi-même. Pour d'autres, comme le TAEG (taux annuel effectif global), il est préférable de s'en remettre à des professionnels, car ils sont particulièrement complexes. Bien souvent, les courtiers et banques en ligne, voire certains sites d'information, permettent de simuler son crédit immobilier en ligne via une calculette de prêt immobilier. C'est simple et cela commence par le calcul du taux d'endettement et de sa capacité d'emprunt. C'est-à-dire, la somme que vous remboursez déjà et la part des revenus que vous êtes en mesure d'affecter au remboursement d'un nouveau crédit. Cela vous permet d'évaluer le montant que vous pouvez emprunter et la durée de l'emprunt.

Le simulateur se basera donc sur :


  • le nombre d'emprunteurs (personne seule, couple…) ;

  • le niveau de revenus ;

  • les charges ;

  • la durée du remboursement ;

  • le taux du crédit ;

  • l'assurance du crédit.

Le calcul du taux d'endettement

En France, les banques n'accordent pas de prêt dont le remboursement est supérieur à la capacité d'emprunt. En 2022, le taux d'endettement maximum, charges déduites, est passé de 33 à 35 %. Pourquoi cette règle ? Tout simplement pour éviter un surendettement de l'emprunteur et ses lourdes conséquences. C'est une situation aussi dommageable pour lui que pour l'établissement prêteur.

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez, dans un premier temps, connaître votre taux d'endettement. Pour cela, vous additionnez vos revenus et ceux du co-emprunteur le cas échéant : salaires, primes éventuelles, autres revenus réguliers.

Vous devez à présent calculer vos charges fixes (récurrentes) : crédits que vous remboursez déjà (auto, personnel, renouvelable…), pensions alimentaires éventuelles.

Il s'agira ensuite d'appliquer la formule suivante : charges fixes / revenus mensuels x 100

Exemple : si vos revenus sont de 2 500 € et vos charges de 400 €, vous calculez 400/2 500 x 100 = 16 % de taux d'endettement.

Calculez la capacité d'emprunt

Une fois votre taux d'endettement connu, vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire, la somme maximale que vous pouvez emprunter, sans atteindre les fatidiques 35 %.

Votre capacité de remboursement disponible est égale à : (revenus nets x 35 %) - charge d'emprunt actuelle.

Si l'on reprend l'exemple utilisé plus haut : (2 500 x 0,35) – 400 = 475

475 €, cela correspond aux mensualités maximums que vous pourrez rembourser. Plus la somme que vous souhaitez emprunter est importante, plus vous devrez allonger la durée de votre crédit pour ne pas dépasser ce montant. D'autant que cette somme ne sera pas uniquement constituée du crédit contracté, mais comprendra également les intérêts, les assurances et divers frais.



Souscrivez une assurance emprunteur

L'assurance emprunteur peut constituer jusqu'à 25 % de la somme empruntée. C'est en fait un contrat de prévoyance. Elle n'est pas obligatoire, mais souvent exigée par l'organisme de prêt. Cela lui permet en effet de s'assurer que le crédit sera remboursé quoi qu'il arrive à l'emprunteur. Quant à ce dernier, il verra le montant restant dû pris en charge en cas d'aléa.

Les garanties obligatoires sont :


  • la garantie décès ;

  • la garantie PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie).

Auxquelles peuvent s'ajouter des garanties facultatives :


  • la garantie ITT (interruption du temps de travail) ;

  • la garantie IPT (invalidité permanente totale) ;

  • la garantie IPP (invalidité permanente partielle) ;

  • la garantie PE (perte d'emploi).

Deux modes de souscription sont possibles : "l'assurance groupe", souscrite auprès du banquier ou de l'organisme prêteur, ou la "délégation d'assurance", contractée à titre individuel auprès d'un organisme différent. Cette deuxième solution est plus intéressante, car elle est personnalisée et la plupart du temps bien moins chère que celle proposée par la banque.

Calculez le coût de l'assurance emprunteur

Le taux tourne généralement autour de 0,3 %. Il varie selon l'âge et l'état de santé de l'emprunteur, mais également en fonction de la somme empruntée. Le critère de l'âge peut largement bouger les curseurs, de 0,25 % pour une personne de 25 ans à 0,45 % pour une personne de 45 ans.

Connaissant ce taux, il vous est facile d'effectuer le calcul qui vous permettra de savoir quelle part de vos mensualités représentera l'assurance emprunteur. Prenons l'exemple d'un emprunt de 100 000 € remboursé sur 20 ans (soit 240 mois), et d'un taux d'assurance calculé sur le montant initial de 0,3 % :
0.30 % x 100 000 / 240 = 125

125 € correspond à la cotisation que vous aurez à rembourser chaque mois. Le coût total de l'assurance, sur 20 ans, s'élèvera à 30 000 €. Certaines assurances sont calculées sur le montant restant dû, il en résulte alors une somme dégressive au fil du temps.

Notez que l'organisme doit obligatoirement vous remettre un document clair, indiquant le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) afin de vous permettre d'effectuer des comparatifs.



Le taux d'emprunt est très variable

Le taux d'emprunt, c'est le taux d'intérêt que la banque prélève pour vous accorder un prêt. Durant quelques années, les taux d'emprunt immobilier sont restés extrêmement bas, sous le seuil de l'inflation, ce qui avantageait l'emprunteur. Durant le second trimestre 2022, il a repassé la barre des 1 %. Ce n'est pas encore dramatique, mais pour réaliser des économies, il est judicieux de bien comparer les différentes offres de crédit.

Le taux d'emprunt varie selon la durée du prêt. La moyenne actuelle est de 1,05 % pour 15 ans, 1,20 % pour 20 ans et 1,42 % pour 25 ans.

Le TAEG, pour connaître le coût total

Après avoir passé en revue les différents aspects du crédit immobilier, venons-en au célèbre TAEG, qui, même s'il est connu, est souvent incompris. TAEG = Taux annuel effectif global. Mais encore ?

Il correspond au coût réel du crédit. Il comprend donc la somme empruntée, mais également :


  • le taux des intérêts bancaires hors assurance ;

  • les frais de dossier : frais bancaires, commissions courtier ;

  • les frais de garanties : caution, hypothèque… ;

  • les frais annexes ;

  • l'assurance emprunteur. Attention, le TAEG peut être indiqué hors assurances, celle-ci pouvant se contracter indépendamment.

Le TAEG doit obligatoirement être indiqué par l'organisme de prêt. Il permet ainsi de comparer rapidement et simplement les différentes offres de crédit, mais son calcul est complexe. C'est une équation établie par le Parlement européen. Il existe heureusement de nombreux simulateurs en ligne pour le calculer.

Bon à savoir: l'organisme de prêt n'a aucun intérêt à tricher sur le TAEG, car il serait sanctionné par la loi. Nous sommes donc censés pouvoir nous y fier sans problème.

Publié le 24 juin 2022

A lire ailleurs

Cherchez une réponse :


Vous n'avez pas trouvé de réponse ?

Posez votre question